분양계약체결 후 분양계약자가 사망한 경우 상속인을 찾을 수 없는 경우

일어나서는 안되는 일이겠지만, 간혹 분양계약을 체결한 뒤 분양계약자가 사망하는 사례가 종종 발생합니다. 분양계약자의 사망 사실을 알게된 분양자는 분양계약 유지 혹은 해제를 위해 상속인을 상대로 기계약된 분양물건의 상속여부를 확인해야 하는데, 상속인을 찾을 수 없는 매우 이례적인 상황이 발생하기도 합니다. 이번 포스팅에서는 분양계약자가 사망한 경우 분양자가 할 수 있는 방법을 살펴보려고 합니다.
 
아파트나 오피스텔 또는 상가의 분양계약자가 사망한 경우, 상속인의 순위는 우리 민법에 의해 다음과 같이 정해집니다.
- 1순위: 사망자의 직계비속(자녀, 손자녀 등)
- 2순위: 사망자의 직계존속(부모, 조부모 등)
- 3순위: 사망자의 형제자매
- 4순위: 사망자의 4촌 이내 방계혈족(삼촌, 고모, 이모 등)
 
사망자의 직계비속이 여러명(자녀가 2명 이상)이거나, 사망자의 직계존속이 여러명(부모가 모두 살아계신 경우)인 때에는 여러명이 모두 상속인으로서 공동상속인이 됩니다.(민법 제1000조)

1, 2순위 상속인이 존재할 경우, 사망자의 배우자는 1, 2순위 상속인들과 공동상속인이 됩니다.(민법 제1003조)

사망자의 공동상속인이 존재할 경우, 공동상속인이 각자의 상속분만큼 돌아가신 분양계약자의 권리와 의무를 공유하여 승계하게 됩니다.(민법 제1006조, 제1007조) 즉, 분양자가 상속인 중 1인과 계약을 체결했다고 하여 분양계약상 권리와 의무가 모두 이행된 것은 아니고, 공동상속인 모두와 분양계약을 체결해야 합니다. 그러나 통상 공동상속인 간에는 상속재산 분할협의를 거쳐 돌아가신 분양계약자가 매수한(할) 분양물건의 진정한 상속인을 결정합니다. 분양자는 상속재산 분할협의서상 분양물건의 상속인과 분양계약상 남은 권리의무 승계확인서를 체결하면 되는 것이지요.
 
문제는 상속인(분양계약자의 배우자 혹은 자녀)을 찾을 수 없는 매우 이례적인 상황이 발생한 경우, 분양자로서는 분양계약의 존속을 결정하기 위해 후순위 상속인이 존재하는지 탐색을 해야만 합니다.

사망자에 관한 재산분할의 여지가 전혀 없는 경우, 분양자는 상속채권자로서 민법 제1053조에 따라 상속재산관리인의 선임을 청구하고, 법원이 선임한 상속재산관리인은 상속인의 존재를 알 수 없는 경우 법원에 상속인 수색공고를 내달라는 청구를 할 수 있습니다. 수색공고 후에도 상속권을 주장하는 자가 나타나지 않을 경우, 가정법원이 피상속인(사망자)과 특별한 관계가 있는 사람들에게 재산의 전부 또는 일부를 나눠줄 수 있습니다. 피상속인과 특별한 관계가 있는 사람들조차 찾을 수 없는 경우, 상속재산은 국가에 귀속됩니다.
 
다만 이와 같은 상황은 극히 이례적이고 실무상 발견되기 드문 사례이므로, 분양자의 입장에서 너무 걱정할 필요는 없습니다^^