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건설, 부동산/분양계약

분양계약체결 후 분양계약자가 사망한 경우 상속인을 찾을 수 없는 경우 일어나서는 안되는 일이겠지만, 간혹 분양계약을 체결한 뒤 분양계약자가 사망하는 사례가 종종 발생합니다. 분양계약자의 사망 사실을 알게된 분양자는 분양계약 유지 혹은 해제를 위해 상속인을 상대로 기계약된 분양물건의 상속여부를 확인해야 하는데, 상속인을 찾을 수 없는 매우 이례적인 상황이 발생하기도 합니다. 이번 포스팅에서는 분양계약자가 사망한 경우 분양자가 할 수 있는 방법을 살펴보려고 합니다. 아파트나 오피스텔 또는 상가의 분양계약자가 사망한 경우, 상속인의 순위는 우리 민법에 의해 다음과 같이 정해집니다. - 1순위: 사망자의 직계비속(자녀, 손자녀 등) - 2순위: 사망자의 직계존속(부모, 조부모 등) - 3순위: 사망자의 형제자매 - 4순위: 사망자의 4촌 이내 방계혈족(삼촌, 고모, 이모 등) 사.. 더보기
재외국민 또는 외국인이 귀국하지 않고 국내 부동산을 처분할 경우 필요한 서류 외국에 거주하고 있는 재외국민(영주권자)이 국내에서 보유하고 있는 부동산을 매도 또는 매수하고자 할 경우, 어떤 서류를 구비해야 하는지 궁금합니다. 재외국민이 매도인 또는 매수인으로서 상대방과 부동산매매계약을 체결하는 행위 자체는 특별히 법적으로 요구되는 서류는 없습니다. 상대방이 재외국민의 신원을 확인할 수 있는 서류를 구비하는 것으로 족합니다. 부동산매매계약 체결 이후 부동산을 등기해야 할 경우에는 등기예규에 따라 다음과 같은 서류를 구비하도록 정하고 있습니다. 물론 기본적인 등기에 필요한 서류는 당연히 추가로 구비해야 합니다. 외국인 및 재외국민의 국내 부동산 처분 등에 따른 등기신청절차 [등기예규 제1588호, 시행 2015. 1. 22] ▶ 재외국민이 귀국하지 않고 부동산매매계약을 체결할 경우 .. 더보기
실제 분양률의 산정기준과 분양대행사 영업직원들의 분양률에 관한 언급이 분양계약으로 편입될 수 있는지 수분양자가 분양자를 상대로 제기한 허위과장광고로 인한 손해배상청구 사건(서울고등법원 2016나2054641 판결)에서 실제 분양률의 산정기준과 분양대행사 영업직원들의 분양률에 관한 언급이 분양계약으로 편입될 수 있는지에 대한 새로운 하급심 판결이 나와 소개해드립니다. ▶ 실제 분양률 산정의 기준 "최종적으로 잔금까지 납부되어 소유권이전등기가 마쳐진 등기부등본상 계약일자를 기준으로 하여 위 각 시점의 분양률을 산정한다면, 분양계약이 체결되었다가 잔금 미지급 등의 사유로 해제된 경우 등의 사정을 반영하지 못하므로 실제 위 각 시점의 분양률보다 낮게 산정될 수밖에 없다. 따라서 위 각 시점을 기준으로 당시까지 체결된 분양계약서를 기준으로 분양률을 산정하는 것이 적절하다고 판단된다." ▶ 분양대행사 영업직원들의.. 더보기
할인분양계약자의 매매계약 해제시 위약금 귀속에 대한 해석 [질의사항] 할인분양계약자가 계약금 납부 후 개인적인 사정을 이유로 매매계약의 해제를 원할 경우, 매도인은 본 계약서상 매매금액과 할인특약상 선납할인 적용 분양가 중 어떤 금액의 10%를 위약금으로 귀속해야 하는지 [관련 계약서] 매매계약서 제11조 (계약의 해제 및 위약금) 가. “갑”은 “을”이 아래 각호의 1에 해당하는 행위를 하였을 때, 14일 이상의 기간을 정하여 2회 이상 최고한 후 그 이행이 없을 경우 이 계약을 해제할 수 있다. ① “을”이 본 계약에서 정한 의무를 이행하지 않을 경우 ② 잔금을 납부하지 않고 무단으로 “목적물”을 사용하였을 때 ③ “을”이 본 계약에 의한 매수인의 지위를 제3자에게 양도∙이전하는 경우 ④ 제3자가 “을”이 “갑”과 체결한 본 부동산매매계약의 목적물 및 이와.. 더보기
신규 분양아파트 광고 당시 신설예정이던 학교의 설립이 지연 또는 취소되는 경우 [사실관계] 분양광고 당시 분양목적물 인근에 학교가 신설될 예정이라는 점을 광고하였으나, 입주시점에 이르러 학교설립이 지연되거나 계획이 변경될 경우, 분양자의 광고행위가 표시·광고의 공정화에 관한 법률(이하 '표시광고법'이라 합니다.) 제3조에 해당하여 분양계약자에게 허위·과장광고에 따른 손해배상책임을 부담하는지 문제될 수 있습니다. A사의 현장 분양 당시 B시와 C교육지원청으로부터 “OO지구 OO블록 입주세대 초등학생은 신설예정인 가칭)D초, 중학생은 E중학군[가칭]F1중, G중]으로 배치할 계획이고, 가칭)F1중 학교설립 확정여부 및 개교시기는 학교설립심의 및 투자심사 결과에 따라 변경 또는 지연 될 수 있으며, 동 내용을 입주자 모집공고 시 반영하시기 바랍니다.”라는 내용의 협의의견을 받았습니다. .. 더보기
분양계약자의 상속 관련 문제 [질의사항] 1. 분양계약자의 사망으로 수인이 공동상속받게 될 경우 공증 받은 상속합의서를 분양자에게 제공해야만 하는지 여부 2. 공동상속인이 상속포기를 할 경우 분양계약을 해제할 수 있는지 여부 3. 공동상속인 중 미성년자(통상 자녀)가 포함되어 있을 경우의 문제 [답변사항] 1) 공증을 받는다는 것은 ‘상속합의서가 상속인 상호간의 진정한 의사에 기해 작성되었으며 합의서 내용을 상속인이 임의로 부정할 수 없다’는 의미이며, 반드시 공증 받은 상속합의서를 제공할 의무는 없습니다. 그러나 분양자가 공증 받은 상속합의서의 제출을 요구하는 이유는, 공동상속인 사이에 재산분할협의에 관한 분쟁이 발생하고 일부 상속인이 분양자에게 상속합의의 무효를 근거로 분양계약의 해제/해지 등을 요구할 수 있습니다. 이처럼 분양.. 더보기
분양률 산정시 가계약 세대도 포함해야 하나? 분양률 산정 시 가계약 세대도 분양완료세대에 포함을 시켜야 하는지 여부에 대해 언급하고 있는 판례가 있어 소개합니다. 부산고등법원 2004. 10. 21. 선고 2004나6993(본소), 7002(반소) 판결 (중략) … 원고가 1997. 5. 30. 서울지방법원에 법정관리를 신청하고 그 다음날 부도를 냄에 따라 그 시경부터 위 아파트신축공사는 중단되었고, 그 무렵까지 위 아파트 1,740세대 중 993세대가 분양완료되었고, 122세대가 가계약이 이루어지는 등 분양률이 64%나 되었음에도 원고의 부도 여파로 인하여 위 가계약은 모두 해제되고, 수분양자들 중 상당수가 분양계약을 해제하는 사태가 발생하자, 피고는 원고에게 그 대책 마련을 요구하였으나 원고는 아무런 방안을 제시하지 못하였다. … 상기 판례는 .. 더보기

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