1층 세대 소유자가 전용정원을 사용할 수 있는지

아파트 분양광고를 보다보면, 아파트 1층에 거주하는 사람은 1층 전용정원을 가질 수 있다는 취지로 홍보하는 기사를 발견할 수 있습니다. 분양률이 저조한 1층 세대의 판매를 촉진하기 위한 시공사나 시행사의 아이디어에서 비롯된 홍보촉진책이라고 생각합니다. 그런데 이렇게 1층 전용정원을 사용하는 것에는 아무런 제한이 없을까요? 이번 포스팅에서는 1층 전용정원에 관련된 법적 문제를 확인해보려고 합니다.
 

▶ 1층 세대가 사용하는 전용정원의 법적 성질
1층 세대가 전용정원을 사용한다면 다음 그림과 같은 모양과 유사한 형태의 정원으로 사용할 것으로 보입니다.
 

그림과 같은 모양으로 1층 정원을 전용으로 사용될 공간은 주택법상 전유부분 외 기타 공용부분에 해당되며, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제10조에 따라 공동주택의 구분소유자 전원의 공유에 속하는 공간입니다.
 
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제10조 (공용부분의 귀속 등) ① 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다. 다만, 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(이하 “일부공용부분”이라 한다)은 그들 구분소유자의 공유에 속한다.
 

▶ 1층 세대가 전용정원을 합법적으로 사용할 수 있는지
위에서 살펴본 바와 같이 공용부분 일부 구역이나 공간을 일부 구분소유자, 즉 전용정원으로 사용할 1층 세대가 독점해서 사용할 경우, 이는 합리적인 범위 내에서 한정적으로 인정하거나 전체주민들과의 개별약정을 통해 이뤄져야만 합니다. 따라서 다른 구분소유자(1층 세대를 제외한 나머지 세대의 소유자) 전원으로부터 동의를 받지 않는 한, 공용부분의 일부 공간을 1층 세대가 독점적으로 사용하는 것은 원칙적으로 허용되지 않습니다.

법원의 종래 입장 또한 “이 사건 아파트의 분양 당시 1층 수분양자들에게 1층 전용정원을 설치한다고 한 부분은 이 사건 아파트의 공용부분에 해당하는 것이어서 1층 입주자들의 독점적이고 배타적인 사용이 사실상 불가능한 것”(서울중앙지방법원 2005. 12. 27. 선고 2005가합 45433 판결)이라고 판시한 바 있습니다.

또한 공정거래위원회는 ‘1층 세대의 사생활 보호를 위하여 “갑”이 제공하는 1층 세대 전용정원에 대하여 “을”은 이의를 제기하지 아니한다.’라고 규정한 아파트 공급계약서의 약관조항에 대하여, “입주민 전체의 공유대지인 1층 정원에 대하여 1층 입주민에게만 전용으로 대지권을 인정하고 다른 입주세대에게는 인정하지 않고 있는 바, 이는 고객인 1층외 수분양자에 대하여 부당하게 불리한 약관조항으로 약관법 제6조 제2항 제1호에 해당하여 무효”(공정거래위원회 2003약제1865)라고 판단한 바 있습니다.
 

▶ 그렇다면 1층 세대의 수분양자 또는 소유자가 전용정원을 사용할 수 있는 방법은?
위와 같은 사정에도 불구하고, 1층 세대 소유자가 전용정원을 사용하고자 할 경우, 1층 세대의 수분양자는 구분소유자 전원으로부터 한시적으로 정원공간을 임차하여 사용하는 방식으로 사용할 수 있을 것으로 보입니다.
 
아파트 입주자대표회의가 설립되었고, 공동주택관리규약이 마련되어 있으며, 아파트의 공동주택관리규약에 1층 세대 입주자들이 1층 세대 전용정원을 자기의 책임과 비용으로 이용할 수 있는 근거가 마련되어 있다면, 1층 세대는 정원공간의 이용에 관한 동의를 받은 것으로 볼 수 있습니다.
 
공동주택관리법 시행령 제14조 (입주자대표회의의 의결방법 및 의결사항 등) ① 법 제14조 제7항에 따라 입주자대표회의는 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 의결한다.
② 법 제14조 제8항에 따른 입주자대표회의의 의결사항은 다음 각 호와 같다.
3. 공동주택 관리방법의 제안
 
다만 이러한 요건을 갖췄다 하더라도, 1층 세대 소유자가 정원공간을 독점적이고 배타적으로 사용한다고 볼 수 없으며, 관리규약의 변경에 따라 언제든지 그 지위가 변동될 수 있음을 유념해야 합니다.