분양계약자의 상속 관련 문제

[질의사항]
1. 분양계약자의 사망으로 수인이 공동상속받게 될 경우 공증 받은 상속합의서를 분양자에게 제공해야만 하는지 여부
2. 공동상속인이 상속포기를 할 경우 분양계약을 해제할 수 있는지 여부
3. 공동상속인 중 미성년자(통상 자녀)가 포함되어 있을 경우의 문제

[답변사항]

1)

공증을 받는다는 것은 ‘상속합의서가 상속인 상호간의 진정한 의사에 기해 작성되었으며 합의서 내용을 상속인이 임의로 부정할 수 없다’는 의미이며, 반드시 공증 받은 상속합의서를 제공할 의무는 없습니다.

그러나 분양자가 공증 받은 상속합의서의 제출을 요구하는 이유는, 공동상속인 사이에 재산분할협의에 관한 분쟁이 발생하고 일부 상속인이 분양자에게 상속합의의 무효를 근거로 분양계약의 해제/해지 등을 요구할 수 있습니다. 이처럼 분양자와 제3의 분양계약자에게 발생할 수 있는 위험을 최소화하기 위해, 공증 받은 상속합의서를 받아두는 것이 좋습니다.

2)

상속의 포기는 “상속인이 상속개시로 인하여 당연히 발생한 상속의 효력, 즉 상속재산에 속한 모든 권리의무의 승계를 부인하고 처음부터 상속인이 아니었던 것 같은 효력을 발생시키는 것”(서울민지판 1977. 9. 1. 77가합400)입니다. 따라서 후순위 상속인을 포함한 모든 상속인이 상속을 포기한 경우, 사망한 분양계약자와의 분양계약은 상대방의 이행불능으로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없으므로 채권자인 당사는 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제546조). 따라서 분양자는 계약해제 후 분양계약서상 기재된 바와 같이 망인이 기 납부한 계약금을 몰취할 수 있습니다.

 

3)

 

공동상속인 중 미성년자가 있고 미성년자의 지분을 친권자에게 이전하는 내용의 상속합의서를 제출할 경우, 반드시 미성년자의 특별대리인이 서명날인한 상속합의서를 받아야 합니다. 특별대리인을 선임하지 않고 친권자가 미성년자를 대리하여 한 상속재산분할협의는 무효입니다.

 

이와 관련하여 판례는 “상속재산에 대하여 소유의 범위를 정하는 내용의 공동상속재산분할협의는 그 행위의 객관적 성질상 상속인 상호간 이해의 대립이 생길 우려가 없다고 볼만한 특별한 사정이 없는 한 민법 제921조의 이해상반되는 행위에 해당한다. 그리고 피상속인의 사망으로 인하여 1차 상속이 개시되고 그 1차 상속인 중 1인이 다시 사망하여 2차 상속이 개시된 후 1차 상속의 상속인들과 2차 상속의 상속인들이 1차 상속의 상속재산에 관하여 분할협의를 하는 경우에 2차 상속인 중에 수인의 미성년자가 있다면 이들 미성년자 각자마다 특별대리인을 선임하여 각 특별대리인이 각 미성년자를 대리하여 상속재산 분할협의를 하여야 하고, 만약 2차 상속의 공동상속인인 친권자가 수인의 미성년자 법정대리인으로서 상속재산 분할협의를 한다면 이는 민법 제921조에 위배되는 것이며, 이러한 대리행위에 의하여 성립된 상속재산 분할협의는 피대리자 전원에 의한 추인이 없는 한 전체가 무효이다.” 라고 판시한 바 있습니다.

따라서 미성년자가 상속인으로 포함된 상속재산분할협의서(상속합의서)를 수령하실 때에는 미성년자의 특별대리인이 협의/서명날인한 협의서(합의서)인지 반드시 확인하시기 바랍니다.