할인분양계약자의 매매계약 해제시 위약금 귀속에 대한 해석

[질의사항]
할인분양계약자가 계약금 납부 후 개인적인 사정을 이유로 매매계약의 해제를 원할 경우, 매도인은 본 계약서상 매매금액과 할인특약상 선납할인 적용 분양가 중 어떤 금액의 10%를 위약금으로 귀속해야 하는지
 
[관련 계약서]
매매계약서 제11조 (계약의 해제 및 위약금)
가. “갑”은 “을”이 아래 각호의 1에 해당하는 행위를 하였을 때, 14일 이상의 기간을 정하여 2회 이상 최고한 후 그 이행이 없을 경우 이 계약을 해제할 수 있다.
① “을”이 본 계약에서 정한 의무를 이행하지 않을 경우
② 잔금을 납부하지 않고 무단으로 “목적물”을 사용하였을 때
③ “을”이 본 계약에 의한 매수인의 지위를 제3자에게 양도∙이전하는 경우
④ 제3자가 “을”이 “갑”과 체결한 본 부동산매매계약의 목적물 및 이와 관련된 제반권리에 대해 압류, 가압류가처분, 경매 등 강제집행을 신청하는 경우
나. 본조 가항에 해당하는 사유로 계약이 해제된 경우에 총 매매대금의 10%는 위약금으로 “갑”에게 귀속되며, “을”은 어떠한 사유로도 “갑”에게 위약금의 반환 또는 감액을 청구할 수 없다.
  다. “갑”의 책임있는 사유로 본 계약이 해제된 경우에는 총 매매대금의 10%을 위약금으로 “을”에게 지급한다.

할인특약서
2. 본 특약서는 본인이 잔금을 선납함에 따라 적용되는 특약사항으로 선납할인 적용을 받기 위해서는 본 계약 체결일로부터 “본 매매계약서”상 잔금 납부일에 잔금을 납부하여야 하며, 잔금 납부일 이전에 선납할 경우 본 특약사항에 정해진 선납할인 금액외에 추가 선납할인은 적용되지 않는다.

3. “본 매매계약서”에 지정한 잔금 납부기간이 경과될 경우 본 특약서는 무효화되며, “본 매매계약서”에 의하여 연체료가 발생된다.(단, 연체료 산정 기준시기는 “본 매매계약서“ 상의 잔금납부기일로 한다.) 또한 잔금납부기간이 경과된 경우 “매도인”은 “본 매매계약서”에 따라 계약을 해제 할 수 있으며 이에 대하여 본인은 일체의 이의를 제기하지 않기로 한다.

4. 위 제3조에 따라 본 매매계약이 해제되는 경우 위약금은 “본 매매계약서”의 해제 및 위약금 조항을 적용하기로 하며, 기타 “본 특약서”에서 정하지 않은 내용은 “본 매매계약서”의 조건을 적용하기로 한다.

[답변사항]
매도인은 본 계약서상 매매금액의 10%를 위약금으로 수취할 수 있습니다.
 
할인분양계약자의 개인적인 사정에 의해 매매계약을 해제할 경우에는 할인특약 제4조 후단 “기타 ‘본 특약서’에서 정하지 않은 내용은 “본 매매계약서”의 조건을 적용하기로 한다.”을 적용하여 해석해야 합니다.
 
본 매매계약서 제11조는 계약의 해제 및 위약금에 대해 정하고 있으며, 같은 조 나항은 “본조 가항에 해당하는 사유(“을”이 본 계약에서 정한 의무를 이행하지 않을 경우)로 계약이 해제된 경우에 총 매매대금의 10%는 위약금으로 “갑”에게 귀속되며, “을”은 어떠한 사유로도 “갑”에게 위약금의 반환 또는 감액을 청구할 수 없다.”고 정하고 있습니다.
 
따라서 매도인은 총 매매대금의 10%를 위약금으로 수취할 수 있으며, 이때 ‘매매대금’의 의미는 본 매매계약서에 기재된 금액(할인분양 적용 전 금액)으로 보아야 합니다.
 
할인특약 제2조는 “본 특약서는 본인이 잔금을 선납함에 따라 적용되는 특약사항으로 선납할인 적용을 받기 위해서는 본 계약 체결일로부터 “본 매매계약서”상 잔금 납부일에 잔금을 납부하여야 하며, 잔금 납부일 이전에 선납할 경우 본 특약사항에 정해진 선납할인 금액외에 추가 선납할인은 적용되지 않는다.”고 정하고 있습니다. 즉 할인 적용 분양가가 적용되기 위해서는 잔금을 납부해야만 효력이 발생한다는 의미이며, 할인특약서를 작성한 것만으로는 잔금에 대한 할인이 적용되었다고 볼 수 없습니다.
 
따라서 매도인은 본 매매계약서상 매매금액의 10%를 위약금으로 몰취할 수 있습니다.