신규 분양아파트 광고 당시 신설예정이던 학교의 설립이 지연 또는 취소되는 경우

[사실관계]
분양광고 당시 분양목적물 인근에 학교가 신설될 예정이라는 점을 광고하였으나, 입주시점에 이르러 학교설립이 지연되거나 계획이 변경될 경우, 분양자의 광고행위가 표시·광고의 공정화에 관한 법률(이하 '표시광고법'이라 합니다.) 제3조에 해당하여 분양계약자에게 허위·과장광고에 따른 손해배상책임을 부담하는지 문제될 수 있습니다.
 
A사의 현장 분양 당시 B시와 C교육지원청으로부터 “OO지구 OO블록 입주세대 초등학생은 신설예정인 가칭)D초, 중학생은 E중학군[가칭]F1중, G중]으로 배치할 계획이고, 가칭)F1중 학교설립 확정여부 및 개교시기는 학교설립심의 및 투자심사 결과에 따라 변경 또는 지연 될 수 있으며, 동 내용을 입주자 모집공고 시 반영하시기 바랍니다.”라는 내용의 협의의견을 받았습니다.
 
이에 분양자는 입주자 모집공고, 공급계약서, 계약상담확인서에 상기 의견을 기재하고 계약상담시 설명 후 체결해왔으며, 분양자의 인터넷 홈페이지 광고나 분양홍모물에도 학교설립에 관한 언급은 최대한 자제해왔습니다.
 
분양 완료 후 아파트 공사 중이던 A사는 C지원청에 학교설립 확정여부를 질의하였고, C지원청은 “가칭)D초 통학구역 내 공동주택 개발시기, 인근학교 수용여력 등 종합적인 사항을 검토하여 D초 학교설립을 추진할 계획이며, 현재로써 D초의 구체적인 개교계획에 대한 답변을 드리기는 어려운 점을 양해하여 주시기 바랍니다.”라는 답변을 보냈습니다. B시는 “이럴 경우 OO블록 입주 전 초등학교가 설립되지 못할 뿐만 아니라 초등학교 학생배치는 당초 분양 시 안내된 D초가 아닌 거리가 더 떨어진 H초로 배치될 것으로 판단(됨)”다는 내용의 공문을 당사에 발송했습니다.
 
 
[질의사항]
택지개발지구내 초등학교(예정) 개교 지연 또는 개교 불가 시 A사의 분양계약자에 대한 법률상 배상책임
 
 
[답변내용]
택지개발지구내 초등학교(예정) 개교가 지연될 경우 A사는 분양계약자에 대해 표시광고법상 허위과장광고에 따른 손해배상책임을 부담하는지 문제됩니다.

표시광고법 제3조는 '부당한 표시·광고 행위의 금지'에 대해 아래 4가지 광고행위를 금지하고 있습니다.
1. 거짓, 과장의 표시광고
2. 기만적인 표시광고
3. 부당하게 비교하는 표시광고
4. 비방적인 표시광고
상기 각 호의 구체적인 내용은 동법 시행령 제3조에서 정하고 있습니다.
① 법 제3조제1항제1호에 따른 거짓·과장의 표시·광고는 사실과 다르게 표시·광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 표시·광고하는 것으로 한다.
② 법 제3조제1항제2호에 따른 기만적인 표시·광고는 사실을 은폐하거나 축소하는 등의 방법으로 표시·광고하는 것으로 한다.
③ 법 제3조제1항제3호에 따른 부당하게 비교하는 표시·광고는 비교 대상 및 기준을 분명하게 밝히지 아니하거나 객관적인 근거 없이 자기 또는 자기의 상품이나 용역(이하 “상품등”이라 한다)을 다른 사업자 또는 사업자단체(이하 “사업자등”이라 한다)나 다른 사업자등의 상품등과 비교하여 우량 또는 유리하다고 표시·광고하는 것으로 한다.
④ 법 제3조제1항제4호에 따른 비방적인 표시·광고는 다른 사업자등 또는 다른 사업자등의 상품등에 관하여 객관적인 근거가 없는 내용으로 표시·광고하여 비방하거나 불리한 사실만을 표시·광고하여 비방하는 것으로 한다.
⑤ 제1항부터 제4항까지의 규정에 따른 부당한 표시·광고의 세부적인 유형 또는 기준은 공정거래위원회가 정하여 고시할 수 있다. 이 경우 공정거래위원회는 미리 관계 행정기관의 장과 협의하여야 한다.
그리고 상기 사항에 대한 구체적인 사례에 대해서는 공정거래위원회 예규(부동산의 표시·광고에 관한 심사지침)이 상세하게 정하고 있습니다.

A사의 분양광고행위가 상기 사항에 해당하는지 여부에 따라 A사의 손해배상책임 존부가 가려지게 됩니다.
1) A사는 분양계약 체결 전부터 위와 같은 학교 신설여부가 불투명하다는 점을 입주자 모집공고문, 공급계약서, 계약상담서 전부에 '주의사항'이라는 표제를 붙여 기재했습니다.
2) 분양홍보 인쇄물에도 학교 신설에 관한 내용은 언급하지 않았으며, 모델하우스 내 전시물과 인터넷 홈페이지 광고페이지에도 학교의 명칭을 구체적으로 표시하지 않고 '초등학교(설립 검토 중)'이라고 표시했습니다.
3) B시와 C교육지원청의 답변이 학교 신설계획 자체가 무산되었다는 내용으로 볼 수는 없으며, 주변 여건 등을 종합적으로 검토하면 언제라도 학교 신설이 가능하다고 볼 수 있습니다.
이러한 점을 고려하면 A사의 광고행위가 허위과장광고에 해당한다고 볼 수 없고, 이에 따른 손해배상책임도 발생하지 않습니다.

이 사안과 매우 유사한 유형의 분쟁이 있었습니다. 1심과 2심 판결은 분양자의 허위과장광고에 따른 손해배상책임을 인정했으나, 대법원은 상기와 같은 사유로 분양자의 광고행위가 허위과장광고에 해당하지 않는다는 취지의 판단을 내린 바 있습니다. (대법원 2014다72487 판결)