실제 분양률의 산정기준과 분양대행사 영업직원들의 분양률에 관한 언급이 분양계약으로 편입될 수 있는지

수분양자가 분양자를 상대로 제기한 허위과장광고로 인한 손해배상청구 사건(서울고등법원 2016나2054641 판결)에서 실제 분양률의 산정기준과 분양대행사 영업직원들의 분양률에 관한 언급이 분양계약으로 편입될 수 있는지에 대한 새로운 하급심 판결이 나와 소개해드립니다.

 

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▶ 실제 분양률 산정의 기준

"최종적으로 잔금까지 납부되어 소유권이전등기가 마쳐진 등기부등본상 계약일자를 기준으로 하여 위 각 시점의 분양률을 산정한다면, 분양계약이 체결되었다가 잔금 미지급 등의 사유로 해제된 경우 등의 사정을 반영하지 못하므로 실제 위 각 시점의 분양률보다 낮게 산정될 수밖에 없다. 따라서 위 각 시점을 기준으로 당시까지 체결된 분양계약서를 기준으로 분양률을 산정하는 것이 적절하다고 판단된다."

 

▶ 분양대행사 영업직원들의 분양률에 관한 언급이 분양계약의 내용으로 편입될 수 있는지

"영업직원들이 이 사건 분양계약 당시 분양률을 다소 부풀려 이야기하였더라도, 이는 분양계약을 체결하기에 앞서 이루어지는 청약의 유인에 해당할 뿐이고, 당사자가 분양률을 분양계약 내용으로 삼기로 하는 등의 특별한 사정이 없는 한 분양계약의 내용으로 편입되었다고 보기는 힘들다(서울고등법원 2014. 10. 21. 선고 2014나2005447 판결, 서울고등법원 2015. 4. 30. 선고 2014나2011084 판결 등 참조). 분양률 자체는 목적물 자체의 상품적 특징이라고 볼 수 없어 원칙적으로 분양계약의 내용을 구성하는 요소로 보기 어렵다는 사정도 감안되어야 한다."

 

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분양대행사 영업직원들의 언급이 분양계약의 내용으로 편입될 수 없다는 판단이 하급심에서 반복적으로 내려지고 있습니다. 수분양자들로서는 영업행위를 하는 자가 시행사, 시공사, 분양대행사 중 어디 소속인지 알 수 없는 경우가 일반적이며, 영업행위를 하는 자 모두가 하나의 단체 소속이라고 생각하는 것이 보통일 것입니다.

 

그럼에도 불구하고 분양률에 관한 분양대행사 영업직원의 분양률에 관한 언급이 분양계약의 내용에 포섭될 수 없다고 판단한 이유는, 실제 분양 계약 시 분양률 자체가 계약의 성립에 큰 영향을 미친다고 보기 어렵다는 점 때문인 것으로 보입니다.

 

분양률에 관한 언급이 아닌 분양대금, 분양평수 등과 같이 계약 내용의 본질에 보다 가까운 사항에 관한 언급이라면, 분양계약의 내용에 편입되었다고 판단할 여지도 있습니다.